Valoraciones

1. • La pantalla de Valoración es tu laboratorio para realizar un Análisis Comparativo de Mercado (ACM) profesional y detallado. A diferencia de la vista de «Analíticas», que ofrece una visión macro, esta herramienta se enfoca en determinar el valor estimado de una propiedad específica mediante el método de comparación.
   • 
     

     El Concepto Clave: La Homogeneización

     Antes de sumergirnos en el uso de la pantalla, es fundamental entender el motor que la impulsa: la homogeneización.

     ¿Por qué es necesaria?

     En el mercado inmobiliario, no existen dos propiedades idénticas. Una puede ser más nueva, estar en una calle mejor, tener mejores calidades o una distribución diferente. La homogeneización es el proceso técnico que nos permite ajustar el precio de propiedades comparables (los «testigos») para que reflejen las características exactas de la propiedad que estamos valorando. Es como ajustar el precio de un coche de segunda mano basándose en su kilometraje y extras para compararlo de forma justa con otro.

     ¿Cómo se realiza?

     El sistema toma el valor base de cada testigo (su precio por metro cuadrado) y le aplica una serie de coeficientes correctores.

     Estos coeficientes aumentan o disminuyen el valor del testigo para «igualarlo» a la propiedad objetivo. La fórmula conceptual es:

     Valor Homogeneizado del Testigo (€/m²) = Valor Original del Testigo (€/m²) × Coef. Antigüedad × Coef. Calidad × Coef. Entorno

     × Coef. Superficie × … etc.

     El valor final de tu propiedad será la media de los valores homogeneizados de todos los testigos que hayas seleccionado.

     Es un promedio «corregido» que se obtiene a través de un proceso de homogeneización. Así se calcula, paso a paso:

     1. Selección de Testigos: Primero, el sistema toma las propiedades «testigo» que has seleccionado (o que se propusieron automáticamente) para la valoración.

     2. Comparación Individual: Por cada uno de los testigos seleccionados, el sistema lo compara, característica por característica, con la propiedad que estás intentando valorar. Se pregunta:

        • ¿Es más antiguo o más nuevo?
        • ¿Está en un entorno mejor o peor?
        • ¿Tiene una calidad de construcción superior o inferior?
        • ¿Es más grande o más pequeño en superficie?
        • ¿Tiene una distribución diferente (más/menos habitaciones y baños)?
        • …

     3. Aplicación de Coeficientes: Basado en esas diferencias, el sistema aplica «coeficientes de corrección» al precio por metro cuadrado original de cada testigo.

        • Ejemplo: Si un testigo es 10 años más antiguo que tu propiedad, el sistema «corrige» su precio/m² hacia

          arriba para simular cuánto valdría si tuviera la misma antigüedad. Si está en un entorno peor, también corrige su precio/m² hacia arriba para compensar.

     4. Cálculo del «Precio Homogeneizado» por Testigo: Después de aplicar todas estas correcciones a un testigo, se obtiene un nuevo «precio homogeneizado por m²» para ESE testigo en particular. Este nuevo precio es una estimación de lo que ese testigo valdría si tuviera las mismas características exactas que la propiedad que estás valorando.

     5. Promedio Final: El valor de €/m² es el promedio de todos los «precios homogeneizados por m²» que se calcularon para cada uno de los testigos que seleccionaste.

     En resumen: El sistema no promedia los precios originales, sino que primero «nivela» a todos los testigos para que sean lo más parecidos posible a tu propiedad y luego promedia esos nuevos valores ajustados. Esto da una valoración mucho más precisa.

     Funcionamiento y Uso: Tu Criterio Experto en Acción

     La interfaz se divide en el panel de Datos del Inmueble (izquierda) y el área de Resultados y Selección de Testigos (derecha). Aquí es donde tu experiencia como profesional se fusiona con la potencia de la herramienta.

     1. Paso 1: Introducir los Datos del Activo a Valorar (Panel Izquierdo)

        El proceso comienza introduciendo las características de la propiedad que quieres analizar. Estos datos no son meros filtros; son la base para los coeficientes de homogeneización.

        Datos Esenciales:

        Rellena Tipo de Propiedad, Localización y Superficie Construida. Haz clic en «Calcular Valor» para que el sistema busque los testigos iniciales.

        Definiendo los Coeficientes (Tu Criterio Experto):

        Calidad Constructiva y Entorno: Estos campos son una valoración subjetiva basada en tu criterio profesional.

        No hay una respuesta correcta o incorrecta; reflejan tu conocimiento de la zona y la edificación. Por ejemplo, «Muy Bueno» en Entorno puede significar una zona prime con vistas al mar, mientras que «Malo» puede ser una periferia con pocos servicios.

        Antigüedad: Es un factor clave. Si conoces el año exacto, perfecto. Si no, una aproximación es suficiente. El sistema usará este dato para aplicar un coeficiente de depreciación o apreciación basado en estándares de la industria, ajustado por la calidad constructiva.

        Superficie Construida: ¡Importante! Este valor se refiere exclusivamente a la superficie habitable y construida de la vivienda. No debe incluir superficies de terrazas, balcones, patios o jardines, ya que estos se calculan por separado.

        Densidad Constructiva/Poblacional: De nuevo, tu criterio. Define si la propiedad está en una zona de alta densidad (bloques de pisos muy juntos), media (residencial estándar) o baja (viviendas unifamiliares, zonas despejadas). Esto influye en el valor del suelo.

        El Cálculo de las Superficies Exteriores:

        El sistema valora las terrazas y jardines de forma independiente,

        ya que su valor por metro cuadrado no es el mismo que el de la superficie construida.

        Terrazas Cubiertas y Descubiertas: Se valoran como un porcentaje del precio por metro cuadrado homogeneizado. Las fórmulas son:

        • Valor Terraza Cubierta = Sup. T. Cubierta × (Precio/m² Homogeneizado) × 50%
        • Valor Terraza Descubierta = Sup. T. Descubierta ×

        (Precio/m² Homogeneizado) × 25%

        Datos del Inmueble

        
        Calidad Constructiva Normal

        Entorno

        
        

        Normal (barrio residencial estándar)

        Densidad Constructiva/Poblacional Media

        Antigüedad (años)

        0

        DOFI+II tOr iOS

        0

        Planta

        0

        Baños

        
        

        Sup. Construida (m’) * Sup. Terreno/Jardín (m )

        100 0

        Método Cálculo Terreno

        Método A (por tramos) ‘•’

        Sup. Terraza Cubierta (m’) Sup. Terraza Descubierta

        0 ( ‘)

        0

Viviendas en la planta (1)

 

Superficie del Terreno/Jardín (¡Uso Específico!):

Este campo solo debe utilizarse en escenarios muy concretos para no duplicar el valor del suelo. La regla de oro es: si los testigos que usas ya tienen parcelas similares, su precio/m² ya refleja ese valor. Utiliza este campo únicamente cuando:

1. Estás valorando una planta baja con un jardín extraordinariamente grande en comparación con los testigos disponibles.
2. Estás valorando una vivienda unifamiliar (chalet, villa, finca…) cuya parcela es significativamente más grande que la media de los testigos, y esta diferencia supone una variación de precio que no queda reflejada en los comparables.

Datos del Inmueble

 

Calidad Constructiva Normal

Entorno

 

Normal (barrio residencial estándar)

Densidad Constructiva/Poblacional Media

Antigüedad (años)

0

DOFI+II tOr iOS

0

Planta

0

Baños

Sup. Construida (m’) *

100

Método Cálculo Terreno

Método A (por tramos) ‘•’

Sup. Terraza Cubierta (m’) Sup. Terraza Descubierta

0

Viviendas en la planta (1)

( ‘)

0

1. Paso 2: Gestionar los Testigos e Interpretar Mensajes (Panel Derecho)

   Una vez iniciado el cálculo, el panel derecho se puebla de testigos. El sistema preselecciona los 8 más relevantes (sombreados en azul), pero tu rol como analista es refinar esta selección.

   • Interpretando los Mensajes del Sistema:

     • «Atención: No se encontraron suficientes testigos (se necesitan al menos 3) en las localizaciones: [Nombre]. Pruebe a añadir más localizaciones.»
       

       Significado: La búsqueda inicial en tu base de datos no encontró el mínimo de 3 propiedades del mismo tipo en la localización especificada.

       Solución: Utiliza el desplegable «Localizaciones de Testigos» para incluir municipios colindantes y ampliar así el abanico de búsqueda.

     • «Seleccione al menos 3 testigos para calcular el valor.»
       

       Significado: El sistema encontró testigos potenciales, pero has deseleccionado manualmente demasiados. El cálculo de la media homogeneizada necesita un mínimo de 3 puntos de datos para ser estadísticamente fiable.

       Solución: Revisa la lista de «Testigos para la Valoración» y asegúrate de que al menos 3 estén seleccionados (marcados en azul).

       El Caso Especial: Propiedades con Terrenos Extraordinarios (Métodos A, B y C)

       Aquí es donde la aplicación demuestra su potencia analítica.

   • ¿Cuándo usarlo? Imagina que estás valorando un chalet con una parcela de 2.000 m², pero todos tus testigos, aunque similares en construcción, solo tienen parcelas de 500-700 m². El precio por metro cuadrado de esos testigos no captura adecuadamente el valor del terreno adicional de tu propiedad.
   • La Solución: El desplegable «Método Cálculo Terreno» te permite elegir un modelo matemático para calcular el valor adicional que aporta esa superficie de terreno extraordinaria. Importante: Estos métodos no son para valorar un solar vacío; son para calcular la contribución del terreno al valor total de una propiedad ya construida.

     Método A (por tramos): Es el más directo. Asigna precios fijos por m² a diferentes «tramos» de superficie. Por ejemplo, los primeros 500 m² a 100 €/m², los siguientes 500 m² a 75 €/m², etc. Ideal para mercados estandarizados.

     Método B (Ley de potencia): Un modelo más avanzado que aplica el principio de «rendimientos decrecientes»: cuanto más grande es el terreno, menor es el valor marginal que aporta cada nuevo metro cuadrado.

     Método C (logarítmico-saturación): Interpola el valor basándose en los testigos con el terreno más pequeño y el más grande. Modela el «efecto de saturación», donde grandes extensiones de terreno añaden progresivamente menos valor.

     A continuación, se explica por qué los tres métodos (A, B y C) pueden dar resultados diferentes, qué representa cada uno, sus ventajas, limitaciones y cuándo conviene usarlo.

     GUÍA COMPARATIVA DE MÉTODOS DE VALORACIÓN DE TERRENOS / JARDINES

     (según la Orden ECO y práctica de valoración inmobiliaria)

     • MÉTODO A — Valor por tramos (lineal escalonado)

     • Descripción

       El método A aplica coeficientes decrecientes por rangos de superficie.

       Ejemplo típico:

       • Primeros 500 m² → 100 €/m²
       • De 500 a 2000 m² → 50 €/m²
       • Más de 2000 m² → 20 €/m²

     • Características

       • Es lineal por tramos, no continuo.
       • Refleja de forma simple la pérdida de valor marginal del terreno adicional.
       • Es el más intuitivo y compatible con la Orden ECO cuando se hacen tasaciones comparables.

     • Ventajas

       • Fácil de entender y de justificar ante clientes o entidades.
       • Reproduce bien las lógicas del mercado cuando hay tablas oficiales o referencias catastrales.
       • No necesita calibración matemática (solo establecer los tramos).

     • Limitaciones

       • Da saltos bruscos en el valor cuando se pasa de un tramo a otro.
       • No refleja una curva de saturación real, sino cortes artificiales.
       • No se adapta bien si el mercado es muy heterogéneo.

     • Cuándo usarlo

       • En tasaciones oficiales o informes de valoración ECO donde se prioriza transparencia.
       • Cuando se dispone de pocos testigos y se quiere aplicar una lógica estandarizada.
       • Ideal para viviendas unifamiliares en mercados homogéneos (zonas suburbanas o urbanizaciones).

     • MÉTODO B — Potencial (Power Law)

     • Descripción

       Aplica una función potencial:

       V(A) = V(A0) * (A/A0)

       El exponente β (<1) controla la elasticidad del valor respecto al tamaño.

       Cuando β=1 el valor crece proporcionalmente (lineal), y cuando β<1 refleja rendimientos decrecientes.

     • Características

       • El valor crece de forma continua y suave.
       • No hay saltos entre tramos.
       • Permite ajustar la curva con un solo parámetro β, calibrado a partir del mercado.

     • Ventajas

       • Refleja bien la relación no lineal entre tamaño y valor.
       • Permite extrapolar valores con pocos datos.
       • Matemáticamente simple y flexible.

     • Limitaciones

       • Requiere definir un punto de referencia (A₀, V(A₀)) realista.
       • Si β no está bien calibrado, los resultados pueden alejarse mucho del mercado.
       • Tiende a sobrevalorar terrenos grandes si el exponente es demasiado alto.

     • Cuándo usarlo

       • Cuando se dispone de un buen testigo base y se quiere proyectar sobre distintas superficies.
       • Ideal para estudios comparativos o análisis de sensibilidad (valor incremental por m²).
       • Muy útil para zonas con homogeneidad de producto

         (urbanizaciones con tipología repetida).

     • MÉTODO C — Logarítmico (saturación)

     • Descripción

       Basado en la función:

       V(A) = a *1n(A) + b

       Simula una curva de saturación: el valor crece rápidamente al principio, pero cada m² adicional aporta cada vez menos valor.

     • Características

       • Reproduce muy bien la lógica del mercado residencial de lujo o villas grandes.
       • Necesita dos puntos de calibración (dos testigos de mercado).
       • Refleja que el valor marginal del terreno tiende a 0 a medida que aumenta el área.

     • Ventajas

       • Es la forma más realista cuando los terrenos adicionales no aumentan el valor de uso o estético.
       • Ajusta con precisión el comportamiento “de saturación”.
       • Permite modelizar fácilmente con varios testigos (regresión logarítmica).

     • Limitaciones

       • Más complejo de explicar a clientes no técnicos.
       • Si los dos testigos son poco representativos, el ajuste puede distorsionar.
       • Puede subvalorar terrenos muy grandes en mercados donde aún existe demanda por superficie adicional.

     • Cuándo usarlo

       • En mercados de segundas residencias o villas de lujo donde el tamaño del jardín no se traduce linealmente en precio.
       • Cuando se dispone de al menos dos o más testigos para calibrar correctamente la curva.
       • Ideal para análisis de valor residual o de justificación de valor agregado.

     • ¿Por qué los resultados difieren tanto?

     1. Distinta naturaleza matemática:

        Método A → suma por tramos (lineal a saltos).

        Método B → potencia (crecimiento exponencial suave). Método C → logaritmo (crecimiento que se desacelera).

     2. Sensibilidad a los parámetros de entrada:

        • En B y C, pequeños cambios en β o en los valores de calibración cambian mucho el resultado.

     3. Mercado al que se aplica:

        • En zonas con alta demanda de terreno, los métodos A

          o B suelen dar más valor.

        • En zonas donde “sobran metros”, el método C da valores más realistas.

     4. Propósito del cálculo:

        • Tasación oficial → preferible A (más justificable).
        • Estimación de mercado o análisis económico → preferible B o C según el tipo de curva deseada.

     ⬛ En resumen:

     Método	Curva	Datos mínimos	Ideal para	Riesgo principal
     A (Tramos)	Lineal escalonada	1 tabla de precios	Tasaciones oficiales	Saltos bruscos
     B (Potencial)	Potencia suave	1 testigo base + β	Comparativas rápidas	Sobrevalorar terrenos grandes
     C (Logarítmico)	Saturación real	2 testigos	Villas, lujo, terrenos amplios	Subvalorar grandes terrenos si mal calibrado

     Al seleccionar un método, los parámetros utilizados para el cálculo aparecerán en el cuadro de resultados para una total transparencia.

     4. Paso 4: El Informe Final

     Cuando estés satisfecho con el análisis, haz clic en «Generar Informe PDF». Se abrirá una ventana para que añadas los datos del cliente, la ubicación exacta y cualquier observación personalizada (¡incluso puedes usar la IA para generar una sugerencia!). El resultado es un documento PDF profesional y de varias páginas, listo para entregar.