Valoración de suelos

Esta sección es, posiblemente, la herramienta más estratégica y avanzada de la aplicación. Mientras que el Análisis Comparativo de Mercado (ACM) del Bloque III se centra en valorar propiedades existentes, esta funcionalidad se especializa en determinar el valor de un suelo o terreno edificable a través del Método Residual.

Es el equivalente a realizar un completo plan de viabilidad para una promoción inmobiliaria, permitiéndote asesorar a inversores o determinar el precio máximo de compra para un proyecto.

El Concepto Clave:

¿Qué es el Método Residual?

El Método Residual es un procedimiento de valoración indirecto. Se utiliza cuando no existen suficientes comparables de terrenos similares en la zona, o cuando el valor del suelo está intrínsecamente ligado a su potencial de desarrollo.

En esencia, el método responde a la pregunta: «¿Cuánto puedo pagar como máximo por este terreno para que, después de construir y vender el edificio, y de cubrir absolutamente todos los costes y obtener mi beneficio deseado, la operación sea rentable?»

La fórmula fundamental es:

Valor del Suelo = Valor del Edificio Terminado – (Costes de Construcción + Gastos Necesarios + Beneficio del Promotor)

El «residuo» o lo que «queda» después de restar todos los costes y el beneficio al valor final de venta, es el valor máximo que se le puede atribuir al suelo y que un inversor debería estar dispuesto a pagar.

¿Cuándo Utilizar esta Herramienta?

Este método es indispensable en los siguientes escenarios:

• Solares urbanos o terrenos urbanizables sin un mercado de comparación directo.
• Estudios de viabilidad para determinar si una promoción inmobiliaria es económicamente factible.
• Negociaciones de compra de suelo, para justificar una oferta basada en un análisis financiero sólido.
• Asesoramiento a inversores que buscan adquirir terrenos para su desarrollo.

Funcionamiento y Uso: Un Plan de Viabilidad Paso a Paso

Al seleccionar un tipo de propiedad como «Suelo Urbano», «Terreno Rústico» o similar en la pantalla de «Valoración», la interfaz se transforma para guiarte a través del método residual.

1. Paso 1: Datos del Activo y Activación del Método

Selección Inicial:

Comienza seleccionando el Tipo de Propiedad (ej. «Suelo Urbano») y la Localización. Este es el disparador que activa el módulo de valoración residual.

Inicio del Cálculo:

Al hacer clic en «Calcular Valor», la aplicación no busca testigos de suelo, sino que te prepara para el siguiente paso crucial.

1. Paso 2: Análisis del Valor de Mercado (¡El Producto Terminado!)

El primer y más importante dato que necesitamos es a cuánto se podrá vender la promoción una vez construida.

Hipótesis de Venta:

La aplicación te presenta la interfaz de homogeneización (similar a la del Bloque III) para que determines el valor de mercado de obra nueva (€/m²). Este paso es un «mini» Análisis Comparativo de Mercado (ACM), pero con un matiz fundamental: estás valorando un producto futuro y terminado.

Selección de Testigos:

Tu criterio es clave. Debes seleccionar testigos de propiedades de obra nueva o de reciente construcción en la(s) localización(es) elegida(s) para obtener un valor (€/m²) lo más preciso posible para la futura promoción.

Confirmación:

Una vez satisfecho con el valor de mercado homogeneizado obtenido, lo confirmas. Este valor se convertirá en la base de los ingresos de tu plan de viabilidad.

1. Paso 3: Parámetros de la Promoción (El Corazón del Análisis)

   Ahora, la interfaz te pedirá que introduzcas todos los costes y parámetros asociados al desarrollo del proyecto. Estos se agrupan lógicamente:

   • Parámetros Generales:

     • Edificabilidad (m²t/m²s): El coeficiente urbanístico que define cuántos metros cuadrados se pueden construir por cada metro cuadrado de suelo.
     • Superficie del Solar (m²s): El tamaño total del terreno.
     • Superficie Edificable (m²t): Se autocalcula (Edificabilidad × Sup. Solar), representando el total de metros cuadrados que se construirán.

   • Costes de Construcción:

     • Coste de Ejecución Material (€/m²): El coste directo de los materiales y la mano de obra para construir.
     • Gastos Generales y Beneficio Industrial (%): Porcentajes que se aplican sobre el Coste de Ejecución Material. Representan los costes indirectos de la constructora y su margen de beneficio.
       

   • Gastos Necesarios (calculados como % sobre los Ingresos Totales de Venta):

     • Impuestos, Proyecto de Arquitecto, Licencias, Seguros, etc.: Un desglose de todos los gastos administrativos y técnicos asociados a la promoción.

   • Otros Gastos:

     • Gastos de Comercialización (%): El coste de marketing, ventas, comisiones de agencia, etc.
     • Gastos Financieros (%): El coste de la financiación necesaria para acometer el proyecto.

   • Beneficio del Promotor (%):

     • Este es un parámetro crucial. Representa el margen de beneficio mínimo que el inversor o promotor exige para que la operación le resulte atractiva y justifique el riesgo.
       

2. Paso 4: Interpretación de los Resultados y Generación del Informe

   A medida que introduces los datos, el sistema recalcula en tiempo real y te presenta los resultados finales de forma clara:

   • Valor Residual del Suelo: La cifra principal. Es el precio máximo que se debería pagar por el terreno para que la operación sea viable cumpliendo con todos los parámetros de coste y beneficio introducidos.

   • Desglose del Valor:

     • Valor por Metro Cuadrado de Solar (€/m²s): El valor residual total dividido por la superficie del solar. Es el precio de compra del terreno por metro cuadrado.
     • Valor de Repercusión (€/m²t): El valor residual total dividido por la superficie edificable. Este es un ratio

       clave para promotores, ya que indica cuánto del coste final de cada metro construido corresponde al suelo.

   • El Desglose Completo: La aplicación te muestra una tabla detallada, similar a una cuenta de resultados (P&L), donde puedes ver:

     • Total de Ingresos por Venta.
     • Desglose de cada partida de costes.
     • Beneficio del Promotor en valor absoluto.
     • Y finalmente, el Valor Residual del Suelo como resultado final.

Con toda esta información, puedes hacer clic en «Generar Informe PDF» para obtener un documento profesional, detallado y perfectamente justificable, ideal para presentar a un inversor, negociar con la propiedad del terreno o para tus propios análisis estratégicos.

Ver informe completo de valoración por el método Residual